4月首套房贷利率跌破5,楼市回暖明显

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为,不排除一些开发商推波助澜,有意引导甚至操控舆论,制造房价大幅上涨的氛围,加强市场的看涨预期,进而推高房价。

“首先,目前市场反弹主要出现在一线城市,在三四线城市大部分房价依然平稳,不存在全面出台调控政策的空间。”张大伟说。第二,一线城市大部分限购政策比较严格,以北京为例,在2012年首套房比例高达9成以上,二套房比例很低,而且其中过半为全款购房,即使这一政策实施,影响也并不大。第三,二套房相比首套房,购房者的支付能力更强,同样增加一成首付,对于首套房购房者来说,可能会抑制30%的需求,而对于二套房来说影响非常小。

此外,除房贷利率下调外,首付比例也同步下调。“在2月央行联合银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》后,全国多家银行调整了首套房首付比例,截至4月20日,在全国530家银行中,共有292家银行将首套房首付比例调至2成,较上月增加52家,占比达55.09%。”尹江宁说。

看涨预期普遍形成,政府调控这只“靴子”却迟迟没有落地,看涨预期与调控预期仍在反复博弈,纠结同行。专家普遍认为,如果房价上涨过快,信贷调控将进一步加码。虽然二套房贷彻底停掉的可能性不大,但仍有调整空间。如果未来房价上涨过快,国家可以将二套房的利率上浮比例和首付比例进一步提高,以达到调控目的。

今年以来,楼市加速回暖让业界对调控加码的担心愈发强烈,各种版本的政策传言不断。不过,针对“二套房7成首付+贷款利率1.3倍”的传言,中原地产市场研究部总监张大伟认为,这一政策实施的可能性不大,而且即使实施影响也有限。

对此,有机构金融搜索平台房贷研究员尹江宁表示,去年同期,全国优惠利率占比为42.56%,此后全国优惠利率占比连续数月增长,本月更是达到79.62%,较上月上涨2.64%,创历史新高。据悉,本月全国419家银行提供优惠利率,相比上月增加11家。利率方面,首套房平均利率9个城市全部突破4.4%以下,其中佛山4.18%,北京4.20%,广州4.21%,珠海4.21%,天津4.23%,宁波4.28%,成都4.31%,无锡4.32%,重庆4.38%。

记者在北京、上海、广州等地采访了解到,目前三地各家银行并未改变房贷政策:首套房最低首付三成,利率最高打八五折;二套房最低首付六成,利率不低于基准利率的1.1倍。各地银行工作人员均对记者表示,没有接到关于“二套房停贷”的通知。

对于今年的楼市调控政策走向,杨红旭认为,政策整体继续从严,不排除加码可能;财税政策方面,房产税试点城市大范围推进可能性较小;住房保障方面,重心更多转向运营管理;地方政策方面,一线城市从严,二三线城市仍会因地、因时制宜地微调;新型城镇化将为未来房地产市场的发展提供强有力的支撑。

从目前来看,房贷利率已有收紧迹象。4月二套房利率方面,深圳交通银行、海口中信银行与苏州广发银行3家银行,分别从上月的上浮基准利率的15%、20%下降至本月的上浮基准利率的10%,出现一定松动。但与此同时,二套房贷利率出现收紧的却有7家。分别是上海友利银行、深圳平安银行和渤海银行、南昌光大银行从上月的基础利率上升至本月的上浮10%,重庆中信银行和厦门银行、长春浦发银行从上月的上浮基准利率的5%上升至本月的上浮基准利率的10%。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,从政策层面上讲,目前差别化的信贷政策已经作出了提高首付比例、房贷利率上浮等限制,贷款用于投机、投资的可能性较低;且二套房属于改善性需求,停贷并不符合国家保障住房改善需求的方针。 事实上,进入2013年以来,相较去年同期,一些城市的楼市已经量价齐升。一组组对比鲜明的数据,使市场的神经不断绷紧。

原住建部政策研究中心副主任王珏林认为,当前楼市出现的问题应该各方找原因,调控的办法很多,关键是解决管理问题,抓好两个市场管理,包括买地预期的管理和买房预期的管理。

国家统计局最新数据显示,一季度绝大多数城市房价环比上涨,上涨城市个数比上月大幅增加。3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个,分别比上月增加15个和20个。新建住宅价格环比上涨的城市中,涨幅高于上月的城市有55个,比2月份增加22个;二手住宅价格环比上涨的城市中,涨幅高于上月的城市有47个,比2月份增加23个。

据新华社电 “二套房停贷”传言频出。究其根源,房地产市场普遍回暖,市场看涨预期与调控预期同时加强是调控传言的主因。

此前,杨红旭表示,如果房价涨幅超过中央容忍程度,不排除进一步出台限制性政策,如交易环节的契税、个税等,有差异化加码的可能。

澳门威斯尼斯人网址,“增幅最为明显的便是房地产贷款。”报告显示,2016年3月末,人民币房地产贷款余额22.51万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末高1.3 个百分点。增加额度为1.5万亿元,同比多增5045亿元,而其中,住户消费性贷款增加值为1.24万亿元,同比多增3553亿元。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]认为,去年1月是楼市谷底,且是春节月份,成交少,基数小,今年1月不是春节,且延续了去年的上涨势头,单纯比较这组数据意义不大。但尽管如此,从去年二季度起,住宅成交量已开始回升,带动房价止跌反弹,去年下半年已经明确了复苏态势,目前楼市确实在加速回暖。

不过,上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为,对二套房贷调整传言,宁可信其有。“之前我一直在说,春节过后至5月份,是新政窗口期。”杨红旭说,一般周三是国务院例会,如果会上讨论房地产政策,那么出台新政的可能性很大,包括行政、信贷、税收、土地等方面的政策皆有可能,其中必有信贷。

房贷市场也存在着分化。尹江宁介绍,同市场分化类似,从贷款利率来看,城市之间也存在着较大的分化。“楼市比较火热的一线城市,各银行间竞争更加激烈,各银行针对房贷客户推出的各种优惠层出不穷。而在一些楼市成交不太火热的城市,银行出于风险控制的考虑,利率则相对较高。”

受二套房贷首付比例和利率将提高等传言影响,昨日地产股集体暴跌。尽管该消息尚未得到证实,但是昨日接受证券时报记者采访的业内专家认为,全国两会后出台楼市调控新政的可能性较大,包括行政、信贷、税收、土地等方面的政策都有可能,而针对一线城市等房价上涨较快地区出台新政的可能性较大。

有机构报告显示,重点监测的全国35个城市530家银行中,4月首套房贷利率上升的有46家,占比8.68%;折扣利率下降的有63家银行,占比11.89%;与上月持平的有420家银行,占比79.25%,同时,有15家银行停贷。

二套房方面,有机构数据显示,4月二套房平均利率为5.39%,与上月持平,但从同比来看,去年同期二套房利率高达6.51%,同比降低1.12%。

具体来看,重点监测的530家银行中,除15家停贷银行外,共有505家银行执行基准利率上浮10%,比上月增加11家。执行基准利率的银行有3家,基准利率上浮5%的有1家,上浮15%的有1家,上浮20%的有4家,另有深圳的广州银行上浮40%。

对此,业内人士指出,房贷利率将维持低利率时期,对经济拉动的效应或将持续全年。但城市房地产过热,或引发调控措施的收紧,在此背景下,3月楼市的“量价齐升”或成为年内最大的狂欢,后续市场面临挑战压力。

从优惠占比来看,北京、上海首套房优惠银行数全部为100%,广州为95.65%,深圳为92.31%。而二线城市优惠占比,除南京优惠银行占比达94.12%,重庆、天津达93.75%,杭州、成都达93.3%外,均在90%以下,其中青岛优惠占比仅达到81.25%,长沙优惠占比更是仅为80.00%。

近日,有机构发布最新房贷利率报告显示,4月重点监测的35个城市的首套房贷平均利率全部跌破5%。其中,4月全国首套房平均利率为4.52%,环比下调0.02%,较去年同期的5.74%平均利率大幅下调1.22%,创历史新低。二套房方面,平均贷款利率5.39%,与上月持平。同比方面,较去年同期的6.51%同比降低1.12%。

数据显示,4月一线城市首套房平均利率分别为北京4.20%、广州4.21%、上海4.41%、深圳4.43%。而二线重点城市方面,首套房平均利率最低的为天津的4.23%,除成都的4.31%、重庆的4.38%外其余全部超过4.40%。

对此,尹江宁说,货币政策宽松、社会融资规模和信贷扩张促使房地产销售大幅增长。统计局最新数据显示,1-3月份,商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,增速比1-2月份提高4.9个百分点。商品房销售额18524亿元,增长54.1%,增速提高10.5个百分点。

房贷利率再度全线下调

房贷市场同现分化

同时,房地产对于经济的稳定运行起到了积极变化,对整个GDP的贡献率也有所提升,一季度多省份多项房地产指标全线回升。以广东省为例,第一季度广东房地产开发投资增幅回升,多月持续回落的走势初步扭转。开发企业到位资金充裕,新开工面积增幅提高。商品房销售市场持续升温,商品房销售面积同比增长64.8%。在投资方面,云南全省房地产投资今年2月份已扭转了自去年4月份以来连续负增长的态势。此外,多数省份去库存的效果初步显现。以陕西省为例,截至去年年底陕西商品房待售面积绝对量达到了近10年来的最高水平。在一系列措施的推动下,今年一季度,陕西省商品房销售面积同比增长25.2%。

央行此前发布的2016年一季度金融机构贷款投向统计报告显示,截至2016年3月末,金融机构人民币各项贷款余额98.56万亿元,同比增长14.7%,增速比上年末高0.4个百分点;一季度增加4.61万亿元,同比多增9301亿元。

持续性下降的可能性不大

首付比例方面,全国530家银行中,明确执行二套房首付4成及以下的银行共有386家,较上月增加14家,占比72.83%,其中,执行二套房首付3成的银行有245家,比上月增加51家,占比达46.23%。

“多省份房地产市场‘回暖’对经济的拉动效应或将持续全年,但3月楼市的量价齐升或是年内最大狂欢,持续性下降的可能性不大。”尹江宁认为,今年房地产对经济的可持续拉动作用是可以预期的,但需注意的是,后续热度城市将收紧房地产调控,收紧政策有利于平抑异常波动,促进住宅地价涨幅回稳。因此,预计3月楼市的“量价齐升”或成为年内最大的狂欢,后续市场面临挑战压力。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大,上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市,其余二、三线城市房价走势相对平稳。

尹江宁说,从一二线城市的全国首套房平均利率对比来看,除深圳外,一线城市的优惠力度依然具有优势。而三线城市方面,平均利率则普遍要比一二线城市更高一些。

房贷分析师胡飞船表示,经过2014年底到目前的6次降息,房地产贷款利率降至近年最低点。与此同时,在住房政策大面积松绑的背景下,各家银行盲目跟风大打利率价格战。同时,因较低的贷款利率,再次刺激了投资客的大幅增加。

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