创16个月新高,楼市寒流引发地价下行

整体来看,一线城市中北京和广州的土地市场火热程度几乎与去年疯狂的12月持平,甚至略涨,而上海和深圳的成交量均出现四成左右的回落。对此,吴晓君表示这主要还是供应节奏有所不同。 对于土地市场再次引燃的火爆场面,链家地产[微博]市场研究部张旭向记者指出,随着土地市场的升温,土地成交量和土地溢价率均有所上升,土地市场价格又出现了一定的上升苗头,当前地方政府应格外谨慎,尤其是处于政策敏感期,过热的土地市场不免会引发进一步加强调控的担忧。

  随着部分城市出现楼盘降价促销现象,土地市场正在出现降温苗头,并且波及到一向被开发商看好的一线城市。

上海易居房地产研究院提供给《第一财经日报》的报告显示,11月,包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元,环比增长23%,同比增长0.4%,金额创16个月新高。同时,10个典型城市11月土地成交均价为2580元/平方米,环比增长18%,同比增长10.1%。

价格洼地逐渐显现

在房企资金改善以及对后市看好的背景下,全国一线城市土地市场可谓迎来“开门红”。来自上海易居房地产研究院的最新统计数据显示,北上广深等十大典型城市1月土地出让面积2602万平方米,出现一年来首次正增长,且增幅高达77%,出让金收入为562亿元,同比大增2.6倍。

  上海易居房地产研究院昨日发布的最新报告显示,5月份10个典型城市土地出让金收入578亿元,环比下降20.3%,同比下降24.6%,是 20个月以来首次落入同比负增长区间。成交均价为3031元/平方米,环比下降27.9%,同比增长4.2%,增幅收窄近60个百分点。

易居房地产研究院分析师吴晓君表示,土地出让金收入创16个月新高,一方面与当前楼市成交回升、房企资金链情况全面缓解有很大关系,另一方面,地方政府从完成全年土地供应任务和增加卖地收入角度出发,在年底会加大土地出让力度,同时增加价格高的优质地块出让。

9月28日,北京市曾出让海淀中关村环保科技示范园、石景山刘娘府和朝阳孙河乡等三宗经营性土地。其中,海淀和石景山地块分别由北京威凯建设发展有限公司和北京德俊、奥宸联合体竞得,两宗地块合计规划建筑面积为17 .4万平方米,成交总价为51.7亿元。

对于土地市场迎来的“开门红”,上海易居房地产研究院研究员吴晓君向记者指出,一方面部分开发商对房地产市场的乐观程度明显提高,在春节前土地、楼市的传统淡季出现了“淡季不淡”的现象;另一方面则是2012年度楼市翘尾行情的延续。

  另外,二线典型城市土地成交同比也是量价齐跌。5月,二线典型城市土地成交建筑面积1518.3万平方米,环比增长35.5%,同比下降 22.9%;成交均价2012元/平方米,环比下降4.8%,同比下降7.1%。“二线城市土地成交仍然处于历史低位,尤其近期出现诸如杭州、常州、成都 等城市的降价风潮,开发商在二线城市购地会更为谨慎。”吴晓君说。

土地市场在临近岁末时变得格外热闹。11月27日,京沪两地同现地王,28日,深圳新总价地王诞生,30日,全国总价地王在南京横空出世。

根据中原监测的40个重点城市数据显示,今年“十一”黄金周七天商品住宅成交表现并不理想,处于2010年以来最低位,环比降幅为35%,较发布“限购令”的2011年也下降了4%。且各线城市均降幅明显,一线、二线 及 三 四 线 城 市 环 比 降 幅 分 别 为27%、47%、26%。

与此同时,土地溢价率也不断攀升,以北京为例,1月31日北京共2宗土地挂牌出让,亦庄两宗地块起始价分别为13.56亿元和12.86亿元。最终分别以18亿元及17.3亿元成交,溢价率分别为32.74%和34.52%,由方兴地产获得,溢价率均突破30%,配建保障房面积89000万平米。

  吴晓君认为,5月份一线城市土地市场降温较为明显,这与区域市场的土地供应步伐、地块质量以及房企拿地策略均有较大关系。北京、上海成交量骤降的根本原 因是供应量的大幅减少,其中,上海全市仅供应14幅土地,供应建筑面积116万平方米,同比下降近8成,而北京甚至出现零供应的现象。

纳入监测范围的10个典型城市为北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。

“十一”黄金周前夕发布的房贷新政并未立竿见影。最新数据显示,黄金周期间,大部分城市楼市成交量尚未回暖。全国主要城市住宅价格在经历8月降幅收窄后,9月再次扩大跌幅,市场下行趋势未改。

此外,值得注意的是,在十大典型城市中,北上广深四大一线城市的成交量开始有所分化,1月,上海、北京、广州、深圳土地成交建筑面积环比增幅分别为-48%、0.4%、3%、-45%,同比增幅分别为-51%、53%、2725%与979%。

  上海易居房地产研究院研究员吴晓君认为,近期土地市场受住宅市场影响,整体有所放缓,但基本处于平稳态势。预计今年上半年土地成交价格仍将保持高位,增幅趋于平稳。预计1月份将成为本轮房地产短周期的地价最高值,年内地价将呈振荡走低的态势。

一位开发商代表对本报记者表示,一、二线城市的土地市场已经明显升温,但三、四线城市土地市场是否回暖还有待观察。

房企上演“抢地”大战

与成交量相比,土地出让金更大增2.6倍。数据显示,2013年1月,十大典型城市土地出让金收入为562亿元,与2012年同期相比增长263%,同比增幅创下近33个月新高。

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数据显示,1~11月,10大典型城市土地出让金收入为3574亿元,与2011年同期相比下降37%。吴晓君称,预计随着商品住宅成交量持续反弹,12月土地市场还将加快复苏,降幅将进一步收窄,预计2012年全年较去年同比降幅将在三成左右。

张大伟认为:“部分城市的土地价格已经开始出现下调迹象,预计一二线城市的土地价格后续也有望出现调整。”

“目前土地出让金总额增幅已经远远超过土地面积增幅,说明地价已经开始有不寻常上涨的迹象,这也是当下在北京等城市不断使用配建保障房、综合评标、暂停热点地块出让等方式平抑地价的原因。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出。 吴晓君也表示,资金面的改善使得房企年底拿地热情依然延续,一些大型房企四处出手拿地,进一步推动了土地市场供需两旺的局面。

  在持续近半年的“地热房冷”后,土地市场开始降温。

9月,10个典型城市土地出让金收入358亿元,环比下降32.7%,同比下降79.4%。当月土地出让金收入环比、同比降幅同样明显增加。上海易居房地产研究院研究员亢亚娟称,商品房市场成交低迷,在土地市场上的体现更加明显,土地成交总量大幅下降,出让金收入自然难有提升。

  数据显示,5月份一线城市土地成交建筑面积为388.6万平方米,创近两年来新低,环比下降35.6%,同比下降41.6%;成交均价为7012元/平方米,环比下降13.3%,同比增长37.1%。除深圳外的一线城市土地成交量同比均出现下降。

综合来看,2014年1至9月,10个典型城市土地出让金收入为6149亿 元 ,与2 0 1 3年 同 期 相 比 下 降15.4%,较2012年同期增长88.8%。

  证券时报记者 张达

低迷态势已经从楼市传导到土地市场,9月多个城市土地成交量价双降。《经济参考报》记者了解到,随着土地市场逐渐形成短期内的价格洼地,北京、广州、南京等城市大型房企开始加大抄底力度,针对一些高性价比地块展开“抢地大战”。

  不过,1至5月累计,土地出让金收入为4078.9亿元,同比增长48.9%。吴晓君认为,前5月土地出让金收入创出历史新高,主要与年初土地 出让金大幅增长有关,尤其是1、2月份出现的土地成交热潮。预计今年上半年,10大典型城市土地出让金收入同比仍将保持大幅增长。

尽管“十一”黄金周前夕发布的房贷新政引发市场热议,但从最新的黄金周楼市成交数据来看,市场尚未对新政的利好立即作出明显反应。

中原地产首席分析师张大伟认为,房地产市场整体下行,销售受压,土地市场亦由热转冷。持续接近半年的楼市降温,逐渐传递到了土地市场,土地市场也相应迎来价格洼地。

机会

在张大伟看来,土地市场进入低谷,为房企补充土地储备创造机会。“从目前市场趋势看,土地市场依然将低位运行,但抄底的企业将会增多”。

中 国 指 数 研 究 院1日 发 布 的《2014年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,9月,全国100个城市住宅均价连续第5个月环比下跌且本月跌幅扩大。整体来看,全国主要城市住宅价格在经历8月降幅收窄后再次扩大跌幅,市场下行趋势明显。

《经济参考报》记者了解到,当日成交的地块中,石景山刘娘府地块吸引了京投银泰、城建和方兴联合体、世茂、保利和首开、龙湖、融创和绿城联合体、万科和金地以及中水电联合体、远洋和奥宸联合体共8家出价单位 前 来 竞 拍 ,最 终 远 洋 和 奥 宸 以49.17亿元的合理价格上限,异地建设1000平方米保障房的代价竞得,溢价率达到49%。

成交价格也显示土地市场正在进入价格洼地。9月,10个典型城市土地成交均价为3575元/平方米,环比增加43.8%。

中原地产市场研究部统计数据显示,9月,远洋、万科、万达、龙湖、世贸等20大标杆房企拿地总额173亿元,成为最近半年来单月额度之最。张大伟认为,拿地节奏可以看出企业对未来市场的判断。最近部分城市土地价格的下调,加上各地救市政策的叠加,预计土地市场在降温半年后,部分企业可能会加大抄底拿地力度。他认为,一二线城市土地市场的竞争将更加剧烈。

9月29日下午,广州集中出让位于荔湾、天河、番禺和花都四区的13宗地,总出让起始价达146.02亿元。其中,广钢新城第二批推出的6宗地块是此次拍地的重头戏。该6宗地块总起拍价为111 .21亿元,各宗地块起始楼面地价约14000元/平方米。

上海易居房地产研究院近日发布9月北上广深等10大城市土地市场成交数据,土地市场延续了8月降温趋势,且降温速度加快。数据显示,9月,10个典型城市土地成交建筑面积1001万平方米,环比下降53.2%,同比下降69 .3%。5月以来,土地成交建筑面积同比均为负增长。且9月环比、同比跌幅分别较8月大幅增加67.8和41.5个百分点。

值得注意的是,9月,一线城市土地成交建筑面积为363万平方米,环比下降22%,同比下降64%;成交均价为6381元/平方米,环比上升5 .9%,同比下降18 .5%。“9月一线城市土地成交面积仍然大大弱于去年同期,成交均价也出现下降。市场持续降温,‘金九’不再。”亢亚娟说。数据显示,9月,上海、北京、广州、深圳土地成交建筑面积同比增幅分别为-39.2%、-42.9%、-97.9%、-80%。其中广州、深圳降幅较上月明显扩大,北京变化较小,上海降幅有所收窄。

“9月的环比大增与出让地块的起拍价较高有关。不过,成交均价同比下降33%,土地成交均价已连续四个月同比负增长,且降幅有所扩大。”亢亚娟说。

最终,共有10宗土地成功出让,总成交价达155亿元,其中广钢新城6宗地块占了122亿元。另有三宗地块流拍。在广钢新城地块挂牌之初,曾有广州市场人士认为,继花地湾地块、龙溪附近的高尔夫地块之后,该地块将引发房企间的激烈竞争。

土地市场下行明显

广州房地产市场研究人士赵卓文认为,广钢新城地块的出让已成为今年下半年广州楼市风向标。数据显示,1至9月,全国商品房销售面积同比下降8 .3%,广东下降11 .3%,广州下降逾30%,土地市场也随之变冷。但赵卓文认为,广州市场在下半年已经发生了明显的改变。“广钢新城土地出让的结果,可以让业内把握当前市场的温度”。

抄底

土地市场下行与楼市低迷息息相关。亢亚娟说:“总体来看,9月10个典型城市土地交易量和出让金收入降幅均明显扩大,主要是因为今年9月商品房市场并无太大起色,所以土地市场继续降温。”

与一线城市类似,10大城市中其他6个二线城市土地成交建筑面积6 3 7 .9万 平 方 米 ,环 比 下 降61 .8%,同比下降71.5%;成交均价1976元/平方米,环比上升32 .7%,同比下降52.7%。二线城市土地成交建筑面积已连续三个月同比下降,且降幅扩大。

链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者,今年以来房地产市场整体下行,在新建商品住宅成交疲软,房企销售业绩不佳的大背景下,提高周转率,加快库存消化速度是开发商现阶段主要的战略发展目标。“很多房企在淡市拿地的也主要是针对一些高性价比的地块”。

据悉,当天竞拍环节共吸引了万科、越秀、方兴、深振业、北大资源、保利等21家房企参拍,其中还有个别企业甚至持有两个号码牌。

“十一”黄金周前夕,南京土地市场也迎来了今年难得一见的“抢地之战”。9月28日,备受瞩目的南京南站G 51地块进入现场竞价环节。最终,万科经过33轮竞拍以总价1 5亿 元 拿 下 ,楼 面 地 价 高 达10273元/平方米。据悉,这是南站板块地价首次突破万元,同时也是万科自2012年首次进入该区域以来的第四次拿地。

低迷

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